Las cuatro salidas de un proindiviso
Comparadas de frente: cuánto recupera, cuánto tarda y qué necesita en cada una.
Las cuatro salidas, comparadas
Esta es la tabla que casi nadie enseña en este sector, porque las dos primeras filas son mejores para usted que la última, que es la nuestra. Preferimos que la vea.
| Salida | Qué recupera | Cuánto tarda | ¿Necesita acuerdo? |
|---|---|---|---|
| Vender la casa entre todos | Prácticamente todo el valor | Meses | Sí, de todos |
| Que uno se la quede y compense | Prácticamente todo, y con mejor fiscalidad | Semanas | Sí, y que alguien pueda pagar |
| División judicial | Bastante, aunque la subasta rebaja el resultado | 1 a 2 años, a veces más | No |
| Vender solo su parte | Menos que las anteriores | Semanas | No |
Orientativo. Los plazos y los resultados dependen del caso, del juzgado y del mercado.
La regla, en una línea: cuanto más acuerdo hay, más dinero se recupera; cuanto menos acuerdo hay, más se tarda. Vender su parte es la única salida que no necesita ni acuerdo ni tiempo, y eso es exactamente lo que se paga.
1 · Vender la casa entre todos
La mejor opción económica, sin discusión. Se pone la casa en el mercado, se vende a precio de mercado y cada uno cobra su porcentaje.
El obstáculo es la unanimidad. Hace falta que todos firmen. Basta con que uno se niegue —o que no aparezca— para que no se pueda hacer.
Si su situación admite esta salida, no lo dude. Si lleva años intentándolo sin éxito, probablemente su situación no la admite.
2 · Que uno se la quede y compense a los demás
Se llama extinción de condominio. Uno de los copropietarios se adjudica la vivienda entera y paga a los demás lo que les corresponde.
Tiene una ventaja fiscal importante frente a una compraventa normal: la adjudicación tributa por Actos Jurídicos Documentados, un impuesto mucho más bajo que el de transmisiones patrimoniales que se paga en una compraventa corriente.
El requisito es que alguien quiera quedársela y pueda pagarla. Cuando lo hay, suele ser la mejor salida para todos.
3 · La división judicial
Cuando no hay acuerdo, cualquier copropietario puede acudir al juzgado y pedir que se divida la cosa común. Como una vivienda no se puede partir, lo normal es que el juez ordene venderla y repartir el dinero, casi siempre en subasta.
Es la opción que más valor recupera de las que no necesitan acuerdo. A cambio: tarda entre uno y dos años como mínimo, hay que pagar abogado y procurador, y el precio final de una subasta no está garantizado. Además, desde abril de 2025 hay que intentar antes una solución extrajudicial.
Lo explicamos con detalle en la división judicial de la cosa común.
4 · Vender solo su parte
Es lo que hacemos nosotros. Usted vende su cuota, cobra en notaría y sale de la propiedad. No necesita el permiso de nadie, aunque sí hay que avisar formalmente a los demás copropietarios.
Recupera menos que en las otras tres. El motivo es que una cuota suelta de una vivienda compartida no tiene mercado: quien la compra adquiere un conflicto, no una casa, y puede tardar años en poder disponer de ella.
Lo que compra usted a cambio es tiempo y tranquilidad: cobra en semanas, no en años, y deja de depender de la voluntad de nadie.
Cuál le conviene a usted
Si hay diálogo, aunque sea tenso
Intente la venta conjunta o la extinción de condominio. Va a sacar bastante más dinero. Una mediación bien llevada resuelve más casos de los que parece.
Si no hay acuerdo pero puede esperar
La división judicial le dará más que vender su parte. Necesitará aguantar uno o dos años y adelantar costes, y tendrá a su familia enfrente en un juzgado.
Si necesita el dinero ahora
Vender su parte es la única salida rápida que no depende de nadie.
Si lo que quiere es acabar con el asunto
A veces la decisión no es económica. Hay quien prefiere cobrar menos y no volver a hablar del tema. Es una razón perfectamente válida.
Esta comparación es orientativa y general. Antes de decidir, consulte su caso con un abogado independiente.
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