Qué es un proindiviso
La palabra que usa el Registro para algo que usted ya conoce: una casa que es de varios.
Qué significa exactamente
Un proindiviso es una vivienda —o cualquier otro bien— que pertenece a varias personas a la vez, sin que esté dividida físicamente. Cada propietario tiene una cuota, expresada en porcentaje sobre el conjunto: un 50%, un 33%, un 25%.
Lo importante, y lo que más cuesta entender al principio: ese porcentaje no corresponde a ninguna parte concreta de la casa. Si usted tiene el 50% de un piso de 100 metros, no es dueño de 50 metros ni de dos habitaciones. Es dueño de la mitad de cada centímetro.
En el Código Civil esto se llama comunidad de bienes y está regulado en los artículos 392 a 406. En el Registro de la Propiedad aparecerá su nombre junto al de los demás, con su cuota al lado.
De dónde salen los proindivisos
Herencias
La causa más frecuente con diferencia. Al morir los padres, la vivienda familiar pasa a los hijos en la proporción que diga el testamento o la ley. Nadie decide entrar en esa copropiedad: se hereda ya dentro.
Separaciones y divorcios
La pareja compró el piso a medias. La relación termina, pero la escritura sigue a nombre de los dos, y a menudo la hipoteca también.
Compras conjuntas
Hermanos, socios o amigos que compran juntos un local o una casa. Mientras hay acuerdo funciona; cuando uno quiere salir, aparece el problema.
Donaciones
Padres que donan en vida a varios hijos, o donaciones parciales que dejan la propiedad repartida.
Qué puede y qué no puede hacer usted solo
| Puede hacerlo usted solo | Necesita a los demás |
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Resumen orientativo de los artículos 392 a 406 del Código Civil. Los derechos forales pueden variar.
La confusión más común. Mucha gente cree que si un copropietario se niega, no se puede hacer nada. Es al revés: la ley protege expresamente a quien quiere salir. El artículo 400 dice que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad».
Quién paga los gastos
Los gastos de conservación —IBI, comunidad, seguro, derramas, reparaciones— se pagan en proporción a la cuota de cada uno, con independencia de quién use la vivienda. Es lo que hace que estas situaciones sean tan injustas cuando uno vive dentro y los demás no.
Quien paga de más puede reclamar a los demás lo que les corresponda. Y quien no quiera seguir pagando tiene una salida que el Código Civil menciona expresamente: renunciar a su parte. Ojo, renunciar significa perderla, no venderla.
Por qué se convierte en un problema
Un proindiviso no es un problema por sí mismo: lo es cuando los intereses dejan de coincidir. Y en una herencia entre hermanos casi siempre dejan de coincidir, porque cada uno llega con una situación distinta: uno necesita dinero, otro tiene apego a la casa, otro vive en ella, otro vive a mil kilómetros.
Lo que convierte el desacuerdo en bloqueo es que vender exige unanimidad y no vender no exige nada. Quien no quiere mover ficha gana por incomparecencia: le basta con no contestar al teléfono. El tiempo siempre juega a favor de quien está cómodo.
Cómo se sale
Hay cuatro caminos, y conviene conocerlos todos antes de elegir, porque se diferencian muchísimo en lo que se recupera y en lo que se tarda.
Los comparamos uno a uno en las cuatro salidas de un proindiviso, con lo que recupera y lo que tarda en cada una.
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