Tanteo y retracto entre copropietarios
El derecho que tienen los demás a quedarse con su parte. Y el que puede anular una venta hecha a espaldas suyas.
Qué son y en qué se diferencian
Cuando un copropietario vende su cuota a alguien de fuera, la ley da a los demás copropietarios la posibilidad de quedarse ellos con esa cuota, pagando lo mismo. Es lo que protege el artículo 1522 del Código Civil.
| Tanteo | Retracto | |
|---|---|---|
| Cuándo | Antes de la venta | Después de la venta |
| Qué permite | Igualar la oferta y comprar antes que el tercero | Sustituir al comprador ya existente, reembolsándole lo pagado |
| Cuándo aparece | Si se notificó correctamente | Si NO se notificó, o se notificó mal |
La idea de fondo es sencilla: la ley prefiere que la propiedad no se atomice entre desconocidos, y da a quien ya está dentro la primera oportunidad.
Los plazos, que no perdonan
El plazo del retracto es de caducidad, no de prescripción. Significa que no se interrumpe por nada: pasa el tiempo y el derecho desaparece.
| Territorio | Plazo para retraer |
|---|---|
| Derecho común (la mayor parte de España) | 9 días naturales |
| Cataluña | 3 meses |
Otros derechos forales pueden tener sus propias reglas. Confírmelo para su comunidad autónoma.
Por qué Cataluña cambia tanto las cosas. Tres meses de incertidumbre no son lo mismo que nueve días. Para quien compra, significa tres meses sin saber si la operación se sostendrá, y eso se refleja en las condiciones. Si su inmueble está en Cataluña, cuente con ello.
Cuando varios copropietarios quieren retraer a la vez, lo hacen a prorrata de sus cuotas: se reparten la parte vendida en proporción a lo que ya tenían.
Cómo se notifica bien una venta
Por escrito y con constancia
El burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es lo habitual, porque deja probado qué se dijo, a quién y cuándo. También puede hacerse por conducto notarial.
Con las condiciones reales
Hay que comunicar el precio y las condiciones efectivas de la venta. Inflar el precio en la notificación para desanimar al copropietario y luego vender más barato es exactamente lo que reabre el derecho de retracto.
A todos los copropietarios
A todos, no solo al que tiene mejor relación con usted. Uno olvidado es una operación en riesgo.
Y esperar el plazo
Si nadie ejerce su derecho, la venta sigue adelante con seguridad.
Qué pasa si no se avisa
Que cualquier copropietario puede acudir al juzgado y quedarse con la cuota vendida, pagando al comprador lo mismo que este pagó. La venta no se anula en el sentido de que usted tenga que devolver el dinero: lo que ocurre es que el comprador es sustituido.
Para usted, el vendedor, esto normalmente no cambia lo cobrado. Para quien compró, es un problema serio. Por eso ninguna empresa seria compra sin haber hecho antes esta notificación.
Qué significa esto para usted
Su familia se va a enterar
No hay forma de vender su parte discretamente: el aviso es obligatorio. Lo que sí se puede es hacerlo de la manera más neutra posible, sin tono hostil.
Puede ser una buena noticia
Si un hermano decide igualar la oferta y quedarse su parte, usted cobra lo mismo y además el asunto se resuelve en familia. No pierde nada.
En nuestro proceso, este trámite lo hacemos nosotros y le explicamos por escrito qué se va a comunicar y cuándo. Lo detallamos en cómo funciona.
Información orientativa sobre derecho común. Consulte con un abogado, especialmente si el inmueble está en un territorio con derecho civil propio.
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