Preguntas frecuentes
Las dudas que nos llegan una y otra vez, respondidas sin rodeos.
Sobre si puede vender
- ¿Puedo vender mi parte sin que mis hermanos estén de acuerdo?
- Sí. El artículo 399 del Código Civil reconoce que cada copropietario es dueño pleno de su parte y puede venderla con libertad. No necesita su permiso ni su firma.
- Entonces, ¿ni siquiera tengo que avisarles?
- Avisarles sí, y es obligatorio. Los demás copropietarios tienen derecho preferente a quedarse con su parte pagando lo mismo que le pagaríamos nosotros. Si no se les comunica formalmente, pueden acudir después al juzgado y deshacer la venta. Ese aviso lo gestionamos nosotros.
- ¿Y si uno de ellos decide comprarla él?
- Perfecto para usted: cobra lo mismo y además se resuelve en familia. Nosotros nos apartamos.
- La herencia todavía no está hecha. ¿Puedo vender igual?
- En muchos casos sí. Cuando la herencia no está adjudicada se pueden transmitir los derechos hereditarios, y cuando el único bien es la vivienda tampoco hace falta terminar antes toda la testamentaría. Depende de su caso concreto.
- La vivienda tiene una hipoteca pendiente. ¿Sirve igual?
- Sí. Se puede vender una parte de un inmueble hipotecado; la hipoteca se tiene en cuenta al valorar y se resuelve en la operación. Lo mismo con embargos y deudas de comunidad.
Sobre el dinero
- ¿Cuánto me van a pagar?
- Depende de su caso, y por eso no publicamos una cifra ni un porcentaje: sería mentirle. Influyen dónde está el inmueble, qué parte le corresponde, si hay alguien viviendo dentro, qué deudas arrastra y en qué punto está el conflicto. Estudiamos su caso sin coste y le damos una cifra concreta y explicada.
- ¿Por qué mi parte vale menos que mi porcentaje del precio de la casa?
- Porque una parte suelta de una vivienda compartida no tiene mercado: ningún particular compra el derecho a compartir una casa con alguien que no quiere venderla. Quien la compra asume un conflicto que puede tardar años en resolverse.
- ¿Cuándo cobro?
- En la notaría, en el mismo acto de la firma. No hay pagos aplazados ni retenciones.
- ¿Qué gastos tengo que pagar yo?
- Nosotros asumimos notaría, registro, gestoría y el impuesto de la compraventa. Usted paga la plusvalía municipal, si su ayuntamiento la exige, y lo que corresponda en su declaración de la renta por la ganancia patrimonial. Se lo calculamos antes de firmar.
- ¿Y si vendo por menos de lo que valía cuando lo heredé?
- Entonces puede que no haya ganancia que declarar, y en algunos casos la plusvalía municipal tampoco se paga. Es frecuente en este tipo de ventas. Lo revisamos en su caso.
- ¿Cobran algo por estudiar mi caso?
- No. Ni por estudiarlo, ni por la oferta, ni si al final decide no vender.
Sobre las alternativas
- ¿No me conviene más ir al juzgado?
- Puede que sí. Un procedimiento de división de cosa común suele terminar en la venta o subasta del inmueble completo, y el reparto que sale de ahí acostumbra a ser mayor que lo que le paga una empresa. A cambio, se tarda entre uno y dos años como mínimo, hay costes de abogado y procurador, y el resultado en subasta no está garantizado. Vendernos su parte tiene sentido si necesita el dinero ahora, si no quiere pleitear con su familia o si el asunto lleva años parado.
- ¿Y si mis hermanos y yo vendemos la casa entera?
- Es la mejor opción económica, casi siempre. Si logran ponerse de acuerdo, háganlo. Nosotros existimos para cuando ese acuerdo no llega.
- ¿Puedo vender mi parte a un particular en vez de a ustedes?
- Puede, la ley se lo permite. En la práctica es muy difícil encontrar comprador: pocos particulares quieren entrar en una copropiedad conflictiva.
Sobre el proceso
- ¿Cuánto tarda todo?
- Desde que nos cuenta su caso hasta la firma, lo habitual son unas semanas. El paso que más condiciona el plazo es el aviso a los demás copropietarios, que tiene un plazo legal propio. Le daremos una previsión concreta cuando veamos su caso; preferimos no prometer una cifra genérica que luego no podamos cumplir.
- ¿Tengo que ir a la notaría en persona?
- Es lo habitual, pero si vive fuera de España o no puede desplazarse se puede resolver con un poder notarial.
- ¿Se va a enterar mi familia?
- Sí, necesariamente: el aviso a los demás copropietarios es obligatorio. Lo que sí podemos es hacerlo de la forma más neutra y menos hostil posible.
- ¿Y si me arrepiento?
- Hasta que firma ante notario no hay nada que le obligue. No firmamos reservas ni exclusividades precisamente para que pueda echarse atrás sin coste.
Estas respuestas son orientativas y no sustituyen al asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal. Cada caso se estudia de forma individual.
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