La extinción de condominio
Cuando uno se queda la casa y compensa a los demás. La salida más barata en impuestos, si hay acuerdo.
Qué es
Es el acuerdo por el que uno de los copropietarios se queda el inmueble entero y compensa económicamente a los demás por sus cuotas. Se firma ante notario y se inscribe en el Registro.
Jurídicamente no se considera una compraventa, sino la disolución de una comunidad que ya existía y la especificación de un derecho. Ese matiz, que parece de abogados, es el que le ahorra mucho dinero en impuestos.
Por qué sale tan barata en impuestos
| Operación | Impuesto que se aplica | Coste relativo |
|---|---|---|
| Compraventa de una cuota a un tercero | Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Alto |
| Extinción de condominio con adjudicación a un comunero | Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Bastante más bajo |
Los tipos concretos los fija cada comunidad autónoma. Confírmelos con un asesor fiscal antes de firmar.
La diferencia entre uno y otro impuesto es de varios puntos porcentuales sobre el valor del inmueble. En una vivienda media, hablamos de miles de euros.
Cuidado con el exceso de adjudicación. Hacienda mira que la compensación se corresponda con las cuotas. Si alguien recibe bastante más de lo que le tocaba y no se compensa en dinero, la operación puede recalificarse y tributar como una donación o una compraventa. Es un asunto para asesor fiscal, no para improvisar.
Qué hace falta
- Acuerdo de todos los copropietarios sobre el valor y sobre quién se queda el inmueble.
- Que quien se lo queda pueda pagar a los demás. Es el obstáculo real en la mayoría de los casos.
- Si hay hipoteca, que el banco acepte que el préstamo quede solo a nombre de quien se adjudica la vivienda. Sin eso, quien sale sigue respondiendo ante el banco.
- Escritura pública ante notario e inscripción en el Registro.
Cómo se calcula la compensación
Se parte del valor de mercado del inmueble completo y se aplica el porcentaje de cada uno. A diferencia de lo que ocurre al vender una cuota suelta, aquí no hay descuento por conflicto: la comunidad se disuelve entera y el bien vuelve a ser plenamente disponible.
Si hay hipoteca pendiente, lo habitual es descontarla en la proporción que corresponda antes de calcular lo que se paga a cada uno.
Cuándo es su mejor salida
Siempre que sea posible. Si uno de sus hermanos, o su ex pareja, quiere quedarse la casa y puede pagarla, esta salida le deja bastante más dinero que vendernos su parte a nosotros, y además con mejor tratamiento fiscal.
Se lo decimos aunque nos deje fuera: si esta puerta está abierta, es la que hay que cruzar. Nosotros existimos para cuando está cerrada.
Información orientativa. La fiscalidad varía por comunidad autónoma; consulte con un asesor antes de firmar.
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