Impuestos al vender su parte
IRPF, plusvalía municipal y quién paga qué. Con lo que hay que mirar antes de firmar.
Quién paga qué
Es la parte que más se oculta en este sector: se anuncia «nos hacemos cargo de todos los gastos» y luego resulta que hay impuestos que le corresponden a usted como vendedor, en esta y en cualquier otra venta de un inmueble.
| Concepto | Quién lo paga | Comentario |
|---|---|---|
| Notaría | Comprador (nosotros) | Se pacta así en nuestras operaciones |
| Registro de la Propiedad | Comprador (nosotros) | |
| Gestoría | Comprador (nosotros) | |
| Impuesto de la compraventa (ITP) | Comprador (nosotros) | Lo paga quien adquiere |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor (usted) | Puede no haberla si vende por debajo de lo heredado |
| IRPF por la ganancia | Vendedor (usted) | Se liquida en su declaración del año siguiente |
| Certificado energético | Vendedor, pero se lo gestionamos | Obligatorio para poder firmar |
IRPF: la ganancia patrimonial
Se calcula restando el valor de adquisición del valor de transmisión. Si el resultado es positivo, hay ganancia y tributa. Si es negativo, hay pérdida y no se paga.
Qué suma al valor de adquisición
El valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones cuando heredó, más los gastos de aquella herencia: notaría, registro y el propio impuesto de sucesiones que pagó. Cuanto más suba esta cifra, menos ganancia sale.
Qué resta del valor de transmisión
Los gastos y tributos que asuma usted en esta venta, como la plusvalía municipal, y las comisiones si las hubiera.
Busque la escritura de la herencia. El valor que se declaró entonces es la pieza que más influye en lo que pagará ahora, y mucha gente ni lo recuerda. Si se declaró un valor alto, su ganancia será menor.
La ganancia tributa dentro de la base del ahorro, en tramos progresivos. Hay situaciones exentas, como la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años. Cada caso hay que mirarlo.
La plusvalía municipal
Es un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió el inmueble hasta que se vende. La paga el vendedor y la cobra el ayuntamiento.
Aquí hay una buena noticia para su caso. Si vende su parte por menos de lo que valía cuando la heredó —algo frecuente cuando se vende una cuota indivisa—, puede solicitarse la no sujeción por inexistencia de incremento de valor. Hay que probarlo con las escrituras, comparando valores de adquisición y transmisión.
Existen además dos formas de calcularla, y se puede elegir la que resulte más favorable. Merece la pena que lo revise un asesor: la diferencia puede ser grande.
Si vive fuera de España
La fiscalidad cambia. En las ventas de no residentes suele practicarse una retención a cuenta en la propia operación, que el comprador ingresa en Hacienda, y la tributación se canaliza por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
También puede entrar en juego el convenio de doble imposición entre España y su país de residencia. Es un terreno donde improvisar sale caro: véalo con más detalle aquí y consulte con un asesor fiscal.
Qué mirar antes de firmar
- La escritura de la herencia y el valor que se declaró entonces.
- Si hay gastos de aquella herencia que pueda sumar al valor de adquisición.
- Si su ayuntamiento le va a exigir plusvalía, y si cabe alegar que no hubo incremento.
- El neto final: lo que le queda después de impuestos. Es la única cifra que importa.
Nosotros hacemos ese cálculo con usted antes de la firma. No para asesorarle fiscalmente —para eso está su asesor—, sino para que no se lleve una sorpresa en la siguiente declaración.
Todo lo anterior es orientativo y general. Los tipos, deducciones y exenciones cambian con la normativa y con su comunidad autónoma. Confírmelo con un asesor fiscal.
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